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什么是"住改非"? 对我的拆迁补偿款有影响么?

日期:2019-12-15 来源: 评论:

[摘要]​​​在征地拆迁过程中,经常会出现明明同样地段的房屋,那些临街的商铺却能拿到比别人更多拆迁补偿的情况,那为什么呢?这里就涉及到了“住改非”这个概念。那么,“住改非”指的究竟是什么样的房屋呢?如果被拆迁的房屋是“住改非”房屋,对被拆迁人拿到的...……

​​​在征地拆迁过程中,经常会出现明明同样地段的房屋,那些临街的商铺却能拿到比别人更多拆迁补偿的情况,那为什么呢?这里就涉及到了“住改非”这个概念。

那么,“住改非”指的究竟是什么样的房屋呢?如果被拆迁的房屋是“住改非”房屋,对被拆迁人拿到的拆迁补偿款数额又有哪些影响呢?本期文章让我们来探讨一下这个问题。

一、“住改非”是什么

    现实生活中,经常存在这样的情况:一个家庭将自住的临街房屋用于经营小生意,以此作为家庭生活来源,并且办理了营业执照、一直依法纳税,但是房屋产权证上关于房屋用途的登记却依然是住宅性质,并未变更。

    这就是所谓的“住改非”房屋。其房屋性质尽管登记为住宅,但被征收人一直将其用于经营,并且依法办理了营业执照或者具有相应的纳税证明。

    而这样的房屋,由于产权证上登记为住宅用房,房屋征收过程中征收方就很容易以住宅用房的标准来补偿,但被征收人却认为自己的房子是经营性用房,由此便导致了很多纠纷。

二、“住改非”房屋拆迁补偿的规定

在房屋征收评估过程中,房屋性质对于最终评估价格的确定具有重要影响。被征收房屋是住宅用房还是经营性用房,这在某种程度上直接决定了被征收人能拿到多少征收补偿金。

对于“住改非”房屋,究竟是按照住宅用房来补偿,还是按照经营性用房来补偿呢?对此,《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中提到:“对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”

    也就是说,“住改非”房屋在拆迁时应根据实际情况给予适当补偿,不能仅因为产权证上登记为住宅就只按住宅用房来补偿,但是具体的补偿办法要由各地方来制定。

    各地方政府对“住改非”的补偿规定也不尽相同,下面以吉林市和沈阳市为例来说明:

    《吉林市国有土地上房屋征收与补偿条例》第五十一条:“依法取得营业执照记载的营业场所为住宅房屋,正在经营且依法纳税的,除按照住宅房屋予以补偿外,房屋征收部门还应当按照下列规定向被征收人支付一次性停产停业损失补偿:

(一)对从事商业、服务业的,在签约期限内签订协议并搬迁的,按照被征收房屋价值的20%补偿;未在签约期限内签订协议或者未按期搬迁的,按照被征收房屋价值的5%补偿;

(二)对从事生产加工业的,在签约期限内签订协议并搬迁的,按照被征收房屋价值的15%补偿;未在签约期限内签订协议或者未按期搬迁的,按照被征收房屋价值的3%补偿;

(三)对从事公司办公、仓储等其他经营性活动的,在签约期限内签订协议并搬迁的,按照被征收房屋价值的10%补偿;未在签约期限内签订协议或者未按期搬迁的,按照被征收房屋价值的1%补偿。”

    《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十条:“对利用地面一层住宅从事经营房屋符合下列条件的经营部分,选择货币补偿的,可以按照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70%标准补偿,并可享受住宅房屋临时安置补助费、搬迁奖励费,但不给予停产停业损失费补偿:

  (一)房屋征收决定公告时,正在经营且依法取得营业执照,连续经营时间超过两年以上;

  (二)依法取得税务登记证并有两年以上纳税记录;

  (三)营业执照的营业地点与被征收房屋的位置相一致;

  (四)2011年8月1日《沈阳市城乡规划条例》施行前,已实际经营的房屋。

  选择产权调换的,按照住宅房屋计算补偿。”

    吉林市的做法是先将“住改非”房屋按照住宅用房来补偿,再依照经营行业的不同给予10%至20%不等的停产停业损失补偿。

而沈阳市则规定,“住改非”房屋按照经营性非住宅用房评估价格的70%来补偿,但享受此补偿的房屋,不再给予停产停业损失补偿。

三、“住改非”房屋遇拆迁,尽快寻求律师帮助

    对于“住改非”房屋的拆迁补偿,由于法律上的规定较少,在实际房屋征收过程中,一些征收方出于节省成本的角度,常常直接适用住宅用房的标准来给予拆迁补偿,这就违反了有关规定,大大损害了被征收人的利益。

    如果被征收人遇到此种状况,绝对不能坐以待毙,应当积极地维护自己的合法权益,主张更高的补偿标准、更多的补偿金。此时,建议被征收人尽快地咨询专业拆迁律师,了解清楚自己有权主张哪些内容,必要时直接聘请律师帮助自己维权。

在专业拆迁律师的帮助下,通过和有关部门的谈判与沟通,使自身合法权益不受侵害,得到更合理的拆迁补偿。

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